Locatário e o direito de preferência para compra do imóvel

De acordo com a Lei de Locações (famosa “Lei do Inquilinato”), caso o locador pretenda vender o imóvel locado, este deve comunicar ao locatário e conferir-lhe o direito de preferência para a aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros.

Tal comunicação deve ser feita mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que permita a ciência inequívoca, sendo que, em tal termo devem ser apresentadas todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Diante de tal notificação, o locatário tem 30 (trinta) dias para manifestar aceitação integral à proposta.

Caso, posteriormente, o locador (proprietário do imóvel colocado à venda) desista do negócio, tal situação acarretará, em tese, a responsabilidade deste pelos prejuízos causados ao locatário, inclusive os chamados “lucros cessantes”, que são aqueles valores que a pessoa deixou de lucrar para a conclusão do negócio.

Ainda, se o imóvel estiver sublocado, o direito de preferência dar-se-á, em um primeiro momento, ao sublocatário e, posteriormente, ao locador. Se o imóvel for sublocado a várias pessoas, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Além disso, se houver pluralidade de pretendentes, o direito de preferência é do mais antigo e, ainda, se na mesma data, ao que for mais idoso.

Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

Importante ressaltar, contudo, que o referido direito de preferência possui certas limitações, haja vista a existência de situações específicas em que a lei prevê a sua não aplicação.

O direito de preferência não alcança os casos em que a perda do imóvel se deu por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão ou incorporação.

Outra regra de importante conhecimento sobre tal tema é que no caso dos contratos de locação de imóvel garantido por alienação fiduciária e firmados a partir de 01/10/2001 também não se aplica o direito de preferência de compra pelo locatário.

Ou seja, se a aquisição do imóvel pelo locador se deu por contrato de financiamento habitacional em que o próprio bem foi dado em garantia e, ante o seu inadimplemento, este foi a leilão extrajudicial ou  outro meio expropriatório para a quitação do débito, não há que se falar em direito de preferência do locatório, pois a instituição financeira que se valeu dos meios legais para garantir o cumprimento do contrato de empréstimo anterior.

Nessa situação, contudo, o locatário poderá reclamar ao alienante (normalmente a instituição financeira) as perdas e danos pela aquisição direta do imóvel por terceiro ou, ainda, depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, para haver para si o imóvel locado. Tal hipótese deve ser realizada no prazo de 6 meses da venda, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Conclui-se assim que o direito de preferência do imóvel do locatário para a aquisição do imóvel deve ser respeitado pelo locador, sob pena de diversas implicações legais, as quais devem ser minuciosamente analisadas caso a caso por um advogado, a fim de bem atender ao interesse do locatário prejudicado.

Cristiane Nardi – Advogada

(41) 99258-0158