As garantias no contrato de locação

A Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), conhecida como “Lei do Inquilinato”,  prevê quatro hipóteses de garantias no contrato de locação de imóvel (comercial ou residencial): fiança, caução, seguro fiança e cessão de quotas de fundo de investimento, a critério do locador, ressalvado que admitida apenas a aplicação de uma dessas modalidades no caso.

A fiança consiste na indicação pelo locatório de pessoa que garanta o seu débito em caso de inadimplência. O fiador deve possuir imóvel quitado em seu nome e o locador não é obrigado a aceitar fiador residente em outro município.

De acordo com a lei, o fiador pode posteriormente renunciar à garantia anteriormente ofertada, sendo que, se por prazo indeterminado, deve notificar ao locador e, da formalização desta, permanecerá obrigado pelos 120 (cento e vinte) dias seguintes. Por vezes, contudo, contrariamente ao que prevê a legislação, o contrato de locação prevê uma cláusula em que o fiador abre mão de tal possibilidade legal de se desvincular da garantia ofertada, o que, para fins de demanda judicial, em regra é afastada.

A garantia de caução pode ser móvel ou imóvel e deve ser depositada, em conta poupança criada para esta finalidade, quando da assinatura do contrato e normalmente correspondente a três alugueres. Tal montante é uma segurança para o proprietário do imóvel e deve ser, em regra, devolvido ao locatório ao final do contrato.

Admite-se excepcionalmente que esse valor seja utilizado para o pagamento das últimas parcelas, caso assim expressamente acordado pelas partes, quando então o montante não é devolvido ao locatório.

O seguro de fiança é um serviço de uma seguradora que se responsabiliza se acontecer alguma inadimplência. Contudo, tal modalidade por vezes não é aplicada pois pode-se chegar ao valor de um aluguel extra por ano para os locatórios.

Já na cessão de quotas de fundo de investimento a garantia é dada ao locador com aplicações financeiras de quotas de fundo de investimento e títulos de capitalização.

Cristiane Nardi

Advogada

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